北京市场最近小作文不断，最根本的原因还是大家体感凉，所以都在期盼政策再吹暖风，
那么到底会不会有暖风了？
北京楼市2025年上半年数据到底如何？
01
新房迷局：数据红火下的冷热撕裂
最近两年，听到大家反馈，曝光数据与大家的体感出入很大，甚至大相径庭，2025年上半年数据盘点完，这种感觉更甚了。
据统计，2025年1-6月北京新建商品住宅网签总量为21227套，较2024年同期的22,657套下降约6.3%。
但是我们不能就此认为2025年新房市场不振，因为逐月观察数据你会发现，2024和2025年网签数据差距巨大的月份只有1月，那么2024年1月发生了什么呢？
首先是政策，2023年四季度起，北京实施了新的契税和增值税政策，将140平方米以下二套房契税降至1%，大幅降低了购房成本。这一政策直接刺激了改善型住房需求，推动二手房市场活跃度提升，进而带动新房成交增长。
其次，2024年1月遇上了共产房集中网签，而这种情况在2025年已经不再出现。
所以新房数据背后有很多干扰因素，例如新开盘项目的增加，政策变化，降价等，不能完全真实的反应市场需求，需要将不同维度的数据综合观察。
于是，当我们把网签数量综合成交面积观察会发现，
2025年新建商品住宅累计成交267万平方米，面积同比是增长3%的，
虽然2025年新房卖的比去年少了，但是出售的面积大了，
由此基本推断，2025年北京大改善加速入场。
而这一点也可以从具体项目的网签数据和网签均价上看出！
??大家回复【6月】查看北京近两个月网签量30套以上，50套以上的热销项目
北京豪宅市场价格稳固，海淀略有攀升：
海淀「颐海澐颂」5月均价90,101元/㎡ → 6月微升至90,209元/㎡
海淀「华润越秀和樾望雲」5月105,345元/㎡ → 6月105,296元/㎡（签约622套，近90%去化率下价格纹丝不动）
朝阳「北京宸园」5月110,367元/㎡ → 6月110,263元/㎡（基本持平）
丰台「中海丽金府」5月106,034元/㎡ → 6月105,345元/㎡（微降0.65%）
刚需市场持续“以价换量”：
顺义「住总青年ONE」5月32,504元/㎡ → 6月32,504元/㎡（持平）
昌平「龙湖·观萃」5月56,502元/㎡ → 6月56,345元/㎡（微降0.28%）
顺义「星悦时光」5月33,994元/㎡ → 6月33,861元/㎡（微降0.39%）
丰台「建发金茂观宸」5月78,821元/㎡ → 6月78,451元/㎡（微降0.47%），同期签约量从131套增至185套，效果显著。
石景山「中海学府里」5月67,455元/㎡ → 6月66,487元/㎡（降1.43%），签约量从230套增至267套。
市场上渠道佣金悄然上调，刚改盘陷入价格苦战，豪宅买家积极寻找避险标地，这就是2025年上半年的新房市场。
02
二手房：月均1.5万+套背后的价格血战
更令人惊讶的是，2025年上半年北京二手住宅累计网签达86575套，
创下近三年同期新高，同比增幅高达15.8%。
但是二手房的“繁荣”浸透着卖家的泪水。
截至6月底，北京二手房均价同比下跌7.63%，那句“这1.5万+的成交背后是多少卖家心理防线的崩溃”道尽残酷现实。
? 西城德胜学区60㎡老破小即便有书包傍身，价格也难免岁需求波动，6月成交价同比仅微涨3%
? 房山区挂牌均价跌至2.5万/㎡（同比降14.4%），议价空间高达8.3%，部分房源挂牌超1年未售
? 延庆区均价同比暴跌12.8%，交通短板成为致命伤
? 通州无电梯老房、采光缺陷的“硬伤房”，几乎每月都有折价房源挂出。
市场普遍认为二手房更能真实的反馈市场情况，如今的二手房市场深陷价格战泥潭，出货最快最多的是刚需市场：
据统计，300万以下二手房成交占比达41.9%，500万以下占比72.6%，均为历史新高；而500-900万改善段占比萎缩5.4个百分点。
如果说新房是豪宅的狂欢，那么二手房俨然成了刚需的战场。这背后是：
? 新房市场刚需产品供应短缺，共产房消失；
? 改善需求被新房截流，刚需客群被迫涌入二手房市场；
看得出，北京市场的当下并不均衡，且新房二手房正在走向割裂。
新房在「好房子」标准下，其产品与二手房形成代际差，鸿沟逐渐拉大，且随着得房率的提高，均价逐渐与二手房形成倒挂优势，新房正在与二手房竞争，这种形势确实有助于新房去化，但是对新房二手房置换链条的畅通也造成了阻碍。
03
综上，我们基本能理解为啥数据与体感相差巨大了，
并非北京市场不行了——成交量证明真实需求依然坚挺。但在通缩环境下，性价比成为购房者核心考量，“以价换量”已成为新房与二手房的普遍策略。
当买卖双方陷入价格拉扯，体感自然觉得凉凉。
而高端市场则更注重资金避险属性，内环核心区凭借强产业支撑与成熟商圈，其优质资产正被迅速锁定、快速去化。
在这两年的周期中，市场冷静的可怕，房价在买卖双方极限拉扯下阴跌，缝政策节点反弹，之后再次陷入拉扯。
距离当下最近的一次政策红利是去年「926」，那么接下来北京会否迎来新一轮政策利好？
其实立场不同，大家期待目标不同，所以现在市场对政策的期待声音很嘈杂，
有房的人自然不愿意自己的房子继续贬值，恨不得政策油门踩到底，立即把价格拉上来，所以大家听到各种版本的小作文层出不穷，就是在迎合，也是变相发声；
而正在考虑买房的群体则希望自己能在价格谷底上车，当下价格阴跌、房源多的情况也没什么不好，这也就是当下为啥成交数据还不错的原因。
但是从zf角度看，现在并不希望房价高企，大家为了买房拉高杠杆，影响消费，「稳」才是核心要义。
说到底，唯有经济回暖、跳出通缩螺旋，才是治本之道。 作为“工具”手段，新一轮政策红利终将到来。但对普通人而言，与其执着于“精准抄底”这种难以企及的理想状态，不如回归本质：厘清自身需求，踏实考察房源。毕竟，提升自己的生活品质，才是安身立命的根本。
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